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Le voisinage : mitoyenneté |
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| Catégorie : Troubles de voisinage |
| Ajouté le : 16/12/2008 16:28 |
| Auteur : sgm |
| Lectures : 851 |
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La mitoyenneté est une sorte de copropriété que possèdent deux voisins sur la clôture ou le mur qui sépare leurs terrains. Chacun des propriétaires a donc un droit sur la totalité du mur et non sur une moitié.
1. Les preuves de la mitoyenneté
* Le titre :
Les parties peuvent se mettre d'accord pour construire un mur à cheval sur la limite séparative. Dans ce cas, il convient de consigner cet accord dans un acte sous seing privé ou notarié. En général, le coût de la construction est répartie par moitié.
* La prescription trentenaire :
A défaut de titre établissant clairement le caractère mitoyen du mur, le propriétaire peut invoquer la prescription trentenaire. Il doit alors démontrer qu'il s'est comporté en véritable copropriétaire pendant 30 ans de manière continue (entretien, adossement d'une construction...).
A l'inverse, la prescription peut être invoquée pour revendiquer la propriété privative d'un mur qui était mitoyen au départ (le sommet du mur s'incline vers une propriété, par exemple). Ce délai peut être ramené à 10 ans si le propriétaire de bonne foi détenait un titre qui n'était pas valable.
* La présomption :
Parce qu'il est parfois difficile en cas de conflits entre voisins de déterminer si le mur litigieux est mitoyen (en l'absence de titre), la loi pose des présomptions.
Est considéré comme mitoyen, le mur qui sépare deux bâtiments appartenant à des propriétaires différents.
Dès lors que les constructions ne sont pas de mêmes hauteurs, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu'au niveau où s'arrête le bâtiment le plus bas ( "l'héberge" ). Dans ce cas, la partie du mur située au delà de l'héberge appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.
Le mur qui sépare deux cours ou deux jardins ou une cour et un jardin est présumé mitoyen. Mais, quand le terrain est entièrement clos au milieu d'autres terrains non clos, le mur est présumé appartenir privativement au propriétaire de l'enclos.
Attention : Cas où la présomption de mitoyenneté ne s'applique pas :
Il existe un certain nombre de signes extérieurs visibles sur un mur qui établissent que le mur est privatif.
C'est le cas dès lors que :
- le sommet du mur n'a qu'une pente : il appartient alors au propriétaire vers le terrain duquel la pente est inclinée,
- le mur présente d'un seul coté un chaperon, un filet ou un corbeau : il appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent ces signes extérieurs de construction.
Un propriétaire peut faire état d'autres marques et preuves permettant d'établir que le mur lui appartient exclusivement (commande de travaux à son nom exclusivement par exemple).
2. L'acquisition de la mitoyenneté
Il est possible à tout moment d'acquérir la mitoyenneté d'un mur construit en limite séparative de propriété. Le voisin ne peut pas imposer l'acquisition de la mitoyenneté de son mur privatif, mais ne peut s'opposer à la céder contre une indemnité.
La demande d'acquisition de la mitoyenneté peut être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par sommation d'huissier. L'accord des parties doit de préférence être constaté par un acte notarié et publié à la conservation des hypothèques. Cette formalité rend l'acte d'acquisition de la mitoyenneté opposable aux acquéreurs successifs de l'un ou de l'autre terrain.
A défaut d'accord sur la cession de la mitoyenneté, le demandeur devra saisir le tribunal de grande instance. Le juge ne peut alors que l'imposer et nomme un expert qui fixe le montant de l'indemnité.
Le prix doit comprendre :
- la moitié de la valeur actuelle du mur,
- la moitié de la valeur actuelle du sol sur lequel repose le mur,
- les honoraires du notaire,
- les frais d'actes de publication.
3. Les droits et obligations des voisins
Chacun des voisins possède des droits identiques sur le mur.
Outre les autorisations nécessaires dans certains cas, les propriétaires doivent veiller à ce que les opérations envisagées ne nuisent pas à l'autre.
Chacun peut construire contre le mur. Pour cela, il faut au préalable obtenir l'accord du voisin. L'établissement d'un écrit concrétisant l'autorisation est vivement recommandé.
A défaut d'accord, c'est le président du tribunal de grande instance saisi par voie de référé qui tranche au vue éventuellement, d'une expertise.
Les travaux effectués sans accord peuvent donner lieu à des poursuites devant le tribunal d'instance. Le voisin demandeur peut alors obtenir la démolition ou la suspension des travaux.
Chacun des deux voisins peut aussi appuyer contre le mur des arbres ou arbrissaux à la condition qu'ils ne dépassent pas la hauteur du mur. Ces plantations peuvent être décidées sans autorisation.
Des jours peuvent être faits dans le mur sur autorisation et à la condition qu'ils respectent les règles en vigueur.
La surélevation du mur peut être réalisée sans solliciter l'accord du voisin, en prenant soin de ne pas nuire à ses droits ou de le priver d'un avantage (ensoleillement par exemple). La partie surélevée demeure la propriété privative de celui qui en a été à l'initiative.
Chacun doit participer à la réparation du mur et, s'il y a lieu, à sa reconstruction. Les travaux sont décidés d'un commun accord, et s'il y a divergence, l'autorisation du juge du tribunal de grande instance est nécessaire.
En principe, la dépense est répartie entre les voisins par moitié (si le mur est mitoyen sur toute son étendue) ou répartie proportionnellement aux droits de chacun. Un voisin ne peut se soustraire à l'obligation d'entretien du mur qu'en abandonnant ses droits sur la mitoyenneté. Cette renonciation résulte d'un acte notarié. Une publication à la conservation des hypothèques permet de rendre l'abandon opposable aux futurs acquéreurs.
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