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Les locations de vacances |
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| Catégorie : SPECIAL VACANCES CONFIANCE |
| Ajouté le : 13/06/2012 17:01 |
| Auteur : sgm |
| Lectures : 439 |
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Pour vos vacances, vous avez choisi de louer un appartement, une villa ou encore un bungalow dans un camping. Mais plusieurs semaines vont s’écouler avant votre arrivée, et des imprévus peuvent surgir dans l’intervalle. Et si vous avez loué par correspondance, par courrier ou via Internet, le logement qui vous attend n’est peut-être pas celui que vous avez imaginé. Ces difficultés peuvent être évitées si vous vous entourez de précautions au stade de la réservation, puis lors de votre arrivée dans la location, et enfin au moment du départ.
I. La réservation
Au moment de conclure le contrat, vous devrez être en possession du maximum de renseignements sur le logement, sa situation, son prix, et cela par écrit.
1. La description des lieux
Le loueur, qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un particulier, a l’obligation de vous remettre un contrat de location accompagné d’un état descriptif des lieux (arrêté n° 25305 du 16 mai 1967) avec indication du prix, commission éventuelle de l’agence comprise.
Cet état descriptif se présente sous la forme d’un questionnaire à remplir par le loueur. Il indique le nombre et l’importance des pièces, les différents éléments ménagers et de confort existants, la situation de l’immeuble dans la localité, etc. Si votre loueur ne l’utilise pas spontanément, communiquez-lui un modèle (tel que cet état descriptif de location) pour qu’il le complète.
http://www.conso.net/fiches_pratiques_Web/etat_descriptif_location.pdf
Ce descriptif ne répond sans doute pas à toutes les questions que vous vous posez : faites-le compléter en demandant par écrit tous les renseignements qui pourraient vous être utiles : inventaire complet du matériel de cuisine, proximité des commerces, moyens de transport collectif… Si vous avez des exigences particulières en raison d’un handicap, de votre âge ou de celui de vos enfants, n’hésitez pas à le faire savoir au loueur en lui demandant s’il existe des obstacles à votre satisfaction : escalier, impossibilité de stationner, terrain en bordure d’une voie à grande circulation…
Les locations en mobile-home ou bungalow dans un camping font l’objet d’un descriptif spécifique (arrêté du 22 octobre 2008).
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000019778626&fastPos=1&fastReqId=661637129&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte
Au stade de la réservation, vérifiez également les conditions d’assurance du logement (voir la partie ci-dessous « Êtes-vous bien assuré ?»).
2. Le contrat
Il est obligatoirement passé par écrit. Il se présente généralement sous la forme d’un imprimé établi en deux exemplaires. L’un des deux, revêtu de la signature du loueur, restera en possession du locataire.
Avant de signer le contrat, vous aurez soin d’en vérifier tous les termes.
Soyez particulièrement attentif aux clauses qui décideront du sort de votre engagement si vous ne pouvez pas vous rendre sur place (voir la partie ci-dessous « L’annulation de la réservation »). Enfin, demandez la suppression des clauses abusives : celles par exemple qui visent à restreindre vos droits ou à couvrir les fautes éventuelles de l’agence ou du loueur ; ou encore celle qui vous interdit de séjourner avec un animal (Cass. civ. I, 3 février 2011, pourvoi n° 08-14 402).
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000023550047&fastReqId=165952042&fastPos=1
Un simple échange de courriers (postaux ou électroniques) vaut contrat si l’accord des deux parties sur les conditions de la location est sans ambiguïté. Gardez un double de vos propres courriers.
3. Le contenu du contrat
Le contrat, quelle que soit sa forme, doit préciser les éléments suivants:
– La durée de la location
Les dates (et même les heures) d’arrivée et de départ.
– Le prix
Il est librement fixé par le bailleur. Certains en font varier le montant en fonction du nombre d’occupants ; rien ne justifie une telle pratique, car le prix n’est pas celui d’un service rendu mais la contrepartie de la mise à disposition d’un logement.
– Les charges
Le plus souvent, le coût des services (eau, gaz, électricité, chauffage…) est compris dans le prix de la location, mais rien n’interdit de le fixer de façon distincte. Son montant, à la différence du tarif de location, peut varier en fonction du nombre d’occupants.
– Le versement d’avance
Un agent immobilier ne peut pas vous demander de payer à la réservation plus du quart du prix de la location, ni de faire ce versement plus de six mois à l’avance. Il ne pourra exiger le solde qu’au moment de la remise des clefs (voir ci-dessous les textes de référence).
Les versements faits directement au propriétaire sont librement débattus quant au moment et au montant du paiement. Il est cependant conseillé de ne pas verser à l’avance plus du quart du prix de la location, comme dans l’hypothèse précédente.
– Le dépôt de garantie (ou « caution »)
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par le propriétaire. Toutefois, lorsque la location est conclue par un agent immobilier, il ne peut pas s’ajouter au quart du prix de la location qu’il est en droit d’exiger à l’avance.
Contrairement à une idée reçue, le loueur est tout à fait en droit d’encaisser le chèque qui lui aura été remis à titre de caution.
– La commission
Si vous passez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est en droit de percevoir une commission. Son montant n’est pas réglementé, mais l’agent est tenu d’afficher ses tarifs, toutes taxes comprises, à l’entrée de son établissement.
– La taxe de séjour
Dans certaines communes touristiques ou thermales, il peut être demandé aux locataires une taxe de séjour dont le tarif est disponible à la mairie ou à l'office de tourisme. Elle est de 0,50 € à 1 € par personne et par jour, en fonction du confort et du standing du logement.
Les enfants de moins de quatre ans sont exonérés de cette taxe, et ceux de moins de dix ans paient demi-tarif. Quant aux familles titulaires de la carte « familles nombreuses », elles bénéficient de la même réduction que pour les transports ferroviaires.
Cette taxe est perçue par l’intermédiaire du loueur, qui la reverse au receveur municipal.
– Le dossier de diagnostic technique
Ce dossier doit être annexé au contrat, comme pour toute location. Il comprend un diagnostic de performance énergétique (sauf si le local est mis en location moins de quatre mois par an), un constat de risque d’exposition au plomb et, dans les zones visées au code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques.
II. L’annulation de la réservation
Que va-t-il se passer si, à la suite d’imprévus (maladie, accident…), vous devez renoncer à vos vacances ? Ou, au contraire, si c’est le loueur qui annule la location ?
Il n’y a pas de difficulté si le contrat envisage expressément les conséquences de la résiliation : perte du versement d’avance, remboursement partiel de cette avance, obligation de payer la totalité du prix de la location… Toutes les modalités sont permises, sauf si elles sont déséquilibrées en faveur du loueur, comme celle-ci : paiement de la totalité de la location si le locataire renonce à la location, mais pas de remboursement de l’avance si c’est le loueur qui annule la réservation ! Une telle clause pourrait être déclarée abusive (article R. 132-2, 2° du Code de la consommation).
Lorsque le contrat ne précise pas les conséquences d’une annulation, il est de tradition de chercher la solution dans le type de versement effectué par le locataire à la réservation.
1. Si le locataire a versé un acompte
La location est définitivement conclue. Si l’un se désiste, il doit indemniser l’autre de son préjudice. Le préjudice du bailleur, c’est son manque à gagner ; il réclamera donc le solde de la location, sauf s’il a pu relouer le logement. Le préjudice du locataire, ce sont les dépenses qu’il aura engagées pour son séjour, mais aussi son préjudice moral si ses vacances sont gâchées. Il en demandera l’indemnisation en sus du remboursement de son acompte.
2. Si le locataire a versé des arrhes
Chacune des parties (loueur ou locataire) est libre de se désister. Celui qui a donné les arrhes (le locataire), en les abandonnant. Celui qui a les reçues (le loueur), en en restituant le double au locataire en application de l’article 1590 du code civil.
Mais tout n’est pas aussi simple : le contrat parle plus souvent de « versement » ou d’« avance », sans autre précision. Faut-il alors se référer à l’article L. 114-1 du code de la consommation, qui qualifie d’arrhes les sommes versées d’avance quand le contrat n’en précise pas la nature ? C’est discutable. D’une part, parce que le code de la consommation ne s’applique pas aux rapports entre des particuliers qui ne sont pas des professionnels (comme c’est souvent le cas pour la location d’un gîte) ; et, d’autre part, parce que certains tribunaux considèrent que l’article 1590 du code civil ne s’applique pas aux contrats de location (CA Grenoble, ch. civ. 1, 15 janvier 2008, n° 05/03 326). Les juges analysent alors le contrat (ou les échanges de correspondance) pour rechercher quelle était l’intention des parties au moment de la réservation : les engager définitivement ou poser une option à confirmer ultérieurement ?
III. L’entrée dans les lieux
1. L’état des lieux et l’inventaire
Dès votre arrivée, faites établir – en votre présence et par écrit – un état des lieux en prenant soin d’y faire figurer tous les objets manquants ou détériorés, ainsi que l’état des équipements et le relevé des compteurs. Un inventaire des objets mis à votre disposition est souvent préétabli : vérifiez qu’il correspond à la réalité.
2. La mauvaise surprise
En arrivant dans le local que vous avez loué, vous constatez qu’il ne correspond pas à ce que vous attendiez. Plusieurs possibilités s’offrent à vous selon la cause de votre insatisfaction.
a. Le loueur vous a fourni des renseignements manifestement inexacts sur la situation du logement, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou l’ameublement
Cette pratique est passible d’une peine d’amende de 3 750 €, doublée en cas de récidive, que le loueur soit un professionnel ou non (décret du 14 février 1967).
Si votre loueur est un professionnel et que vous avez réservé le logement sur la foi d’une offre relevée dans la presse (ou proposée sur Internet) et comportant des informations mensongères, vous avez été victime d’une pratique commerciale trompeuse. C’est un délit dont la sanction est encore plus lourde : jusqu’à 37 500 € d’amende et/ou deux ans d’emprisonnement (voir ci-dessous les textes de référence).
Dans l’un ou l’autre cas, refusez de payer le solde du prix de la location et exigez au minimum le remboursement du versement effectué à la réservation.
Parfois, vous n’aurez pas d’autre choix que de prendre possession du local. Cela ne vous empêchera pas de porter plainte pour fourniture de renseignements manifestement inexacts ou pour pratique commerciale trompeuse, et de demander des dommages et intérêts (voir la partie « Les recours »). Auparavant, vous aurez tenté de régler le litige à l’amiable. Pour vous aider, téléchargez la lettre type « La villa que vous avez louée pour les vacances ne correspond pas au descriptif reçu » sur www.conso.net
b. La location présente des vices qui ne vous ont pas été signalés et qui empêchent l’usage normal et paisible de la location : proximité d’un aéroport, présence d’un chantier occasionnant du bruit et de fréquentes coupures d’eau, installation électrique dangereuse…
En vertu de l’article 1721 du code civil, le loueur doit garantir un logement exempt de ces vices (qu’il en ait eu connaissance ou non), ou indemniser le locataire du préjudice qu’ils lui causent.
Dans une telle situation, faites établir un constat des lieux par un huissier de justice et, comme dans le cas précédent, refusez de payer le solde de la location, exigez au minimum le remboursement des sommes versées à l’avance ou, si vous décidez malgré tout d’occuper le logement, demandez une diminution du prix convenu.
S’il ne vous est pas possible de faire intervenir un huissier, prenez des photos et demandez aux personnes qui auront constaté cette situation de vous remettre une attestation.
Mais n’oubliez pas que, pour pouvoir être utilisée au cours d’un procès civil, celle-ci doit être écrite, datée et signée de la main de son auteur, et comporter les mentions suivantes : nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession et, le cas échéant, liens de parenté, d’alliance ou de subordination avec les parties. Ce document doit, en plus, indiquer qu’il est établi en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation l’expose à des sanctions pénales. Vous pouvez utiliser ce modèle:
http://www.vos-droits.justice.gouv.fr/art_pix/Form11527v02.pdf?rubrique=10066&ssrubrique=10213&article=11132
IV. Pendant le séjour
1. Les obligations du locataire
Le locataire doit se conduire « en bon père de famille », c’est-à-dire s’abstenir de tout tapage ou bruit excessif, prendre soin du logement et du mobilier qui lui ont été confiés, et ne pas abuser des capacités d’accueil du logement.
Il est présumé responsable en cas d’incendie. Et, d’une façon générale, il répond des dégradations qui surviennent pendant la location, sauf si elles résultent d’une usure normale ou d’un vice de l’équipement.
2. Êtes-vous bien assuré ?
Le locataire est présumé responsable en cas d’incendie ou de dégât des eaux, même s’il ne réside que quelques jours dans un logement. Avant de partir, vérifiez que vous êtes bien assuré contre ces risques. Si le contrat de votre résidence principale comporte une garantie « villégiature », c’est le cas – mais, par prudence, vérifiez auprès de votre assureur l’étendue et le montant de la garantie. Dans le cas contraire, demandez-lui une extension de garantie ou souscrivez une assurance spécifique.
La souscription d’une assurance par le propriétaire ne vous dispense pas de vous garantir : à moins que cette assurance ne comporte une clause de « renonciation à recours », la compagnie pourrait se retourner contre vous en cas d’incendie.
3. Les obligations du loueur
Outre qu’il doit délivrer un logement conforme à la description qu’il en a faite et exempt de vices (voir la partie ci-dessus « L’entrée dans les lieux »), le loueur doit maintenir le logement en bon état, et donc réparer ou remplacer tout ce qui ne fonctionne pas ou est défectueux.
V. En fin de séjour
1. L’état des lieux
Plusieurs jours avant la fin du séjour, prévenez le loueur ou son représentant du jour et de l’heure de votre départ afin qu’il puisse procéder à un état des lieux et du mobilier en votre présence.
Veillez à ce que ce constat soit aussi précis que possible et qu’il ne permette pas de vous imputer des dégradations qui résulteraient d’un usage normal, ni de vous facturer des frais de ménage alors que vous rendez le logement nettoyé.
En cas de désaccord sur l’état du local, veillez à ce que vos observations figurent bien sur le document ; au besoin, faites établir des attestations dans les conditions évoquées plus haut (voir la partie ci-dessus « L’entrée dans les lieux »).
Si aucun inventaire n’a été fait au départ, il appartiendra au loueur d’apporter la preuve de la quantité et de la nature des objets qu’il dit manquants.
N’oubliez pas de faire relever les compteurs (eau, électricité, gaz…) si votre contrat prévoit une facturation séparée de vos consommations.
2. Le solde des comptes
Si, à l’issue de cette visite, il ressort que vous ne devez aucune somme, demandez un « solde de tout compte » ainsi que la restitution immédiate du dépôt de garantie.
À l’inverse, s’il reste des comptes à régler lors de votre départ (réparations, charges…), ce dépôt vous sera éventuellement rendu par la suite – mais dans un délai raisonnable, c’est-à-dire au plus tard dans les trois mois. Exigez les justificatifs des frais qui vous seraient imputés.
VI. Les recours
1. Résiliation du contrat, mauvais état ou vices du logement, troubles de jouissance, non-restitution du dépôt de garantie…
Tous ces litiges d’ordre civil sont de la compétence du tribunal d’instance lorsque la demande ne dépasse pas 10 000 € (assistance d’avocat facultative), du tribunal de grande instance au-delà de cette somme.
Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de la location. Toutefois, le locataire peut saisir le tribunal du lieu où il demeurait lors de la conclusion du contrat si le loueur est un professionnel (article L. 141-5 du code de la consommation).
2. Fourniture de renseignements manifestement inexacts, annonces mensongères
Ces pratiques sanctionnées pénalement (voir la partie ci-dessus « L’entrée dans les lieux ») justifient une plainte auprès du procureur de la République du tribunal de grande instance du lieu de la location. Il est également possible de saisir la direction départementale chargée de la protection des populations qui pourra enquêter et, le cas échéant, verbaliser.
http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Liste-des-directions-departementales-de-la-protect
Mais avant d’entreprendre l’une ou l’autre action, prenez contact avec une organisation de consommateurs qui pourra intervenir en vue d’un règlement amiable et vous aider dans vos démarches pour une éventuelle action judiciaire (voir lien ci-dessous relatif à la liste des associations nationales agréées).
http://www.conso.net/page/bases.3_associations.1_presentation./
3. Classification ou label non justifié
Vous pouvez faire intervenir la direction départementale chargée de la protection des populations, si la location est classée « tourisme » mais qu’elle ne le mérite pas ; ou l’organisme qui a labellisé le meublé : Gîtes de France, Clévacances, Accueil Paysan, Tourisme et Handicap, etc.
www.gites-de-france.com
www.clevacances.com
http://accueil-paysan.com
www.tourisme-handicaps.org
Dans tous les cas, si vous avez été mis en relation avec le loueur par un office du tourisme ou un syndicat d’initiative, n’hésitez pas à le faire intervenir en cas de litige.
Enfin, si vous avez loué à l’étranger, mais dans un pays de l’Union européenne, en Norvège ou en Islande, vous pouvez saisir le Centre européen des consommateurs France. Cet organisme vous aidera à régler votre litige à l’amiable.
http://www.europe-consommateurs.eu/fr/vos-droits/tourisme-et-transports/sur-place/hotels-locations-de-vacances/locations-de-vacances/
Un cas particulier : les locations de vacances comprises dans un forfait touristique.
Si vous avez souscrit auprès d’une agence de voyages un forfait comprenant, outre la location d’une villa ou d’un appartement, le transport ou d’autres prestations touristiques, l’agence est responsable de la bonne exécution du contrat.
VII. Les textes
- La déclaration des meublés en mairie (article L. 324-1-1 du code du tourisme)
- Le classement des meublés de tourisme (articles L. 324-1 et D. 324-2 à D. 324-8 du code du tourisme)
- Arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme
- Le contrat écrit et l’état descriptif (article L. 324-2 du code du tourisme)
- L’état descriptif des villas et appartements (arrêté du 16 mai 1967 relatif aux locations saisonnières en meublé
- L’état descriptif en camping (arrêté du 22 octobre 2008 relatif à l’information préalable du consommateur sur les caractéristiques des hébergements locatifs en hôtellerie de plein air)
- Les versements d’avances entre les mains d’un agent immobilier (article 67 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972)
- Les clauses abusives (articles L. 132-1 et R. 132-1 et -2 du code de la consommation)
- Recommandation n° 94-04 de la Commission des clauses abusives concernant les contrats de locations saisonnières
- Sanction du défaut d’état descriptif (article R. 113-1 du code de la consommation)
- Taxe de séjour (articles L. 2333-26 à L. 2333-46-1 du code général des collectivités territoriales)
- Le dossier de diagnostic technique (article 3-1 de la loi n° 89-462)
- Arrhes (article 1590 du code civil)
- Fourniture de renseignements inexacts (décret n° 67-128 du 14 février 1967 réprimant la production de renseignements inexacts en cas d’offre ou de contrat de location saisonnière en meublé)
- Les pratiques commerciales trompeuses (articles L. 121-1 et L. 121-6 du code de la consommation)
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